서울 아파트 전세 6억3662만 원 역대 최고…2년 +14.9%, 월세는 24.3% 뛴 이유

현재 상황(10월 10일 기준)

• 한국부동산원 주간 통계로 10월 5일 기준 서울 아파트 전셋값은 한 주 동안 0.16% 올랐습니다.
• 올해 들어 10월 5일까지 서울 아파트 전세 누적 상승률은 8.35%로, 매매 누적 상승률(8.31%)을 처음 앞질렀습니다. 지난해 같은 기간 전세 상승률은 1.87%였습니다.
• 자치구별 올해 전세 누적 상승률은 성북구(14.08%), 노원구(13.52%), 강북구(10.94%) 순으로 높았고, 강남구(2.24%)가 가장 낮았습니다. 대단지 입주 영향이 있는 서초구는 10월 5일 기준 −0.21%로 8주째 내렸습니다.
• 다음 월간 통계(9월분)가 나오면 6억3662만원 기록이 다시 바뀌었는지 확인할 수 있습니다.

8월 서울 아파트 평균 전세가격이 6억3662만8000원으로 역대 가장 높았습니다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사 결과입니다. 같은 기간 매달 내는 월세는 전세보다 더 빨리 올랐습니다. 숫자가 무엇을 뜻하는지, 왜 이렇게 됐는지, 세입자가 무엇부터 챙기면 좋을지 나눠 정리했습니다.

이번에 나온 숫자

항목	2026년 8월	비교
서울 아파트 평균 전세	6억3662만8000원	역대 최고. 종전 최고는 2022년 1월 6억3424만3000원
2년 전(2024년 8월) 대비	8268만2000원 상승	상승률 14.9%
평균 월세액(보증부)	164만1000원	2년 전 132만원에서 24.3% 상승
평균 월세 보증금	약 1억96만원대	2년 전보다 약 0.3% 감소

평균 전셋값 6억3662만원이 왜 뉴스인가

평균 전세가격은 서울 전세 시장의 온도계 같은 지표입니다. 이번 숫자는 두 가지 선을 함께 넘었습니다. 하나는 집값이 정점이던 2022년 1월의 기록이고, 다른 하나는 2년 전보다 8000만원 넘게 비싸졌다는 점입니다.

전세 계약은 보통 2년 단위입니다. 2년 전에 계약한 사람이 비슷한 집을 다시 구하려면 평균적으로 8000만원 이상이 더 필요하다는 뜻에 가깝습니다. 물론 평균은 방향을 보여 줄 뿐, 단지와 층, 면적에 따라 내 집 시세는 다릅니다.

평균값은 강남권처럼 비싼 지역의 큰 금액에 끌려 올라가는 경향이 있습니다. 그래서 통계를 볼 때는 전체를 가격순으로 줄 세웠을 때 한가운데 있는 값인 중위가격도 함께 보는 것이 좋습니다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 평균과 중위가격을 구별로 나눠 볼 수 있습니다.

월세 부담은 더 빨리 늘었다

월세 쪽 숫자가 체감은 더 큽니다. 보증금은 거의 그대로인데 매달 내는 돈이 132만원에서 164만1000원으로 32만1000원 늘었습니다. 1년으로 치면 약 385만원을 더 내는 셈입니다.

이런 흐름은 전세 보증금을 맞추지 못한 세입자가 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세나 월세로 옮겨 가는 현상과 맞물립니다. 목돈 대신 매달 현금이 빠져나가는 구조라 가계 부담이 고정비로 쌓입니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려받지만 월세는 그대로 사라지는 돈이라, 같은 주거비라도 자산이 모이는 속도가 달라집니다. 사회초년생이나 신혼부부처럼 목돈이 적은 가구일수록 이 부담을 먼저 느낍니다.

지역별로는 2년 상승폭이 큰 곳으로 송파(약 24.3%, 약 1억8400만원 상승), 강동(20.6%), 성북(18.7%), 영등포(18.3%)가 꼽혔습니다. 경기·인천보다 서울 상승률이 더 높았습니다.

전셋값을 밀어 올린 세 가지

새 아파트 입주가 적습니다. 부동산R114 집계로 9월 서울 아파트 입주 예정은 3438가구로 8월(5512가구)보다 크게 줄었고, 그중 약 89%가 서초구 디에이치방배 한 단지였습니다. 이 단지를 빼면 374가구뿐입니다. 새 아파트가 입주할 때 쏟아지는 전세 물량이 특정 동네에만 생기고, 다른 지역 세입자에게는 사실상 공급이 없는 셈입니다.

살던 집에서 재계약하는 사람이 늘었습니다. 서울시 집계로 8월 서울 아파트 전세 거래 중 재계약 비중은 58.9%로, 1년 전 43.7%보다 15.2%포인트 높았습니다. 세입자가 이사를 안 가면 그 집은 시장에 나오지 않습니다. 비싸서 이사를 미루고, 이사를 미루니 매물이 더 줄어드는 고리입니다. 아실 기준 9월 22일 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전(2만3390건)보다 약 13% 적었습니다.

집주인이 직접 들어가 사는 경우가 늘었습니다. 서울 전역과 경기 일부가 토지거래허가구역으로 묶이면서 이곳에서 집을 사면 2년 실거주 의무가 붙습니다. 집주인이 들어가 살면 그 집은 전세 시장에서 빠집니다. 한국경제신문이 9월 20~23일 부동산 전문가 100명에게 물은 설문에서도, 전셋값 상승을 예상한 99명 중 81명이 이 ‘실거주 강화에 따른 임대 물건 감소’를 이유로 꼽았습니다.

같은 서울이라도 동네마다 온도가 다르다

입주가 한 단지에 몰리면 그 주변만 전세가 풀립니다. 한국부동산원의 9월 둘째 주 통계를 보면 디에이치방배 입주 영향이 있는 서초구와 강남구 전셋값은 각각 0.26%, 0.17% 내렸지만, 노원구는 0.45%, 중랑구는 0.40% 올랐습니다. 서울 전체 입주 숫자만 보면 이런 차이가 가려집니다.

매물도 외곽에서 더 크게 줄었습니다. 아실 기준으로 동대문구 전세 매물은 1년 새 1027건에서 315건으로 약 70% 줄었고, 중랑구(67.8%)와 구로구(61.6%)도 감소 폭이 컸습니다. 10월도 비슷해서, 서울 입주 예정 3302가구 가운데 약 74%(2451가구)가 은평구 한 단지에 몰려 있습니다. 9월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만4174가구로 2021년 4월 이후 가장 적었습니다.

갱신청구권 대신 합의로 연장하는 세입자

재계약이 늘었는데, 그 안을 보면 흥미로운 변화가 있습니다. 8월 재계약 가운데 갱신청구권을 쓴 비율은 48.7%로 1년 전(57.0%)보다 낮아졌습니다. 절반 넘게는 권리를 쓰지 않고 집주인과 조건을 맞춰 연장했다는 뜻으로, 흔히 합의갱신이라고 부릅니다.

갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있고 인상 폭이 5% 이내로 묶입니다. 그래서 다음 계약을 위해 아껴 두려는 세입자도 있다는 설명이 나옵니다. 다만 합의갱신에는 5% 상한이 자동으로 적용되지 않을 수 있어, 인상 폭과 계약 조건을 문서로 꼼꼼히 남겨 두는 것이 좋습니다.

전문가들의 연말 전망

같은 설문에서 전문가 99%가 연말까지 서울 아파트 전셋값이 1% 이상 오를 것으로 봤습니다. 가장 많은 48%가 3~4%대 상승을 골랐고, 하락을 예상한 사람은 없었습니다. 상승을 예상한 99명 가운데 45.5%는 오름세가 내년 하반기까지, 34.3%는 2028년 이후까지 이어질 것으로 답했습니다. 전셋값 6억원이면 3%는 1800만원입니다. 해법으로는 민간임대 공급 활성화(68%), 토허제 조정과 실거주 의무 완화(51%)가 많이 꼽혔습니다.

설문은 전문가 의견일 뿐 확정된 미래는 아닙니다. 다만 공급 쪽 숫자가 당장 늘기 어렵다는 데는 의견이 모였다는 점에서, 계약 일정이 다가온 세입자라면 미리 대비할 이유가 됩니다.

10월 1일부터 달라진 점

토허구역에서 세입자가 있는 집을 무주택자가 살 때 실거주를 미뤄 주는 특례가 10월 1일부터 넓어졌습니다. 신청 기한이 2027년 12월 31일로 1년 늘었고, 세입자의 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예 기간에 포함됩니다. 집이 팔려도 세입자가 계약을 한 번 더 연장할 여지가 생겼다는 뜻입니다. 자세한 조건은 실거주 유예 10월 1일 시행 정리에 있습니다.

세입자가 지금 챙길 것

1. 만기와 갱신청구권: 계약 만기일과, 지금 집에서 갱신청구권(2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 법적 권리)을 아직 쓸 수 있는지 먼저 확인합니다.
2. 현금 흐름 비교: 보증금을 올려 전세를 유지할지, 반전세나 월세로 바꿀지 매달 나가는 돈 기준으로 계산해 봅니다.
3. 보증보험: 새로 계약한다면 HUG(주택도시보증공사) 등에서 전세보증금 반환보증 가입이 되는 집인지 계약 전에 확인합니다.
4. 대출 금리: 전세자금대출을 늘려야 한다면 은행별 금리와 한도를 비교합니다. 최근 미국 장기금리가 오르면서 국내 대출 금리도 쉽게 내려가기 어려운 환경입니다.

재계약 체크리스트와 갱신청구권 상한은 부동산인사이트 전세 재계약 정리에, 매물 감소 배경은 전세 수급 편에 더 자세히 나와 있습니다.

한눈에 보기: 월간과 주간 숫자

구분	숫자	기준
평균 전세가격(월간)	6억3662만8000원, 역대 최고	2026년 8월
2년 상승률	+14.9%	2024년 8월 대비
평균 월세액	164만1000원(+24.3%)	2년 전 132만원 대비
주간 전세 변동률	+0.16%	10월 5일 기준
올해 누적 전세 상승률	8.35%(매매 8.31%)	10월 5일 기준

반전세로 바꾸면 한 달에 얼마?

보증금 일부를 월세로 돌릴 때 기준이 되는 것이 전월세 전환율입니다. 주택임대차보호법 시행령은 계약 기간 중이나 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 경우, 연 10%와 “한국은행 기준금리 + 연 2%” 가운데 낮은 비율을 넘지 못하게 정해 두었습니다.

지금 기준금리가 연 3.00%이니 상한은 연 5%입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1억원 × 5% ÷ 12 = 약 41만7000원이 한 달 월세의 상한이 됩니다. 2000만원이면 약 8만3000원입니다.

이 상한은 기존 계약을 바꾸거나 갱신할 때 적용되는 기준입니다. 새로 집을 구해 처음 계약하는 경우에는 시장 시세에 따라 정해지니, 두 경우를 구분해서 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 합의갱신으로 연장하면 5% 상한이 안 걸리나요?

갱신청구권을 쓴 갱신에는 5% 상한이 적용됩니다. 청구권을 쓰지 않고 집주인과 새로 합의해 연장하는 경우는 상황에 따라 다르게 판단될 수 있어, 계약서에 “갱신청구권 행사에 따른 갱신”인지 여부를 분명히 적는 것이 중요합니다. 애매하면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의할 수 있습니다.

Q. 평균이 이렇게 높으면 우리 동네도 다 오른 건가요?

아닙니다. 위에서 봤듯 서초구처럼 대단지 입주가 있는 곳은 오히려 내렸고, 성북·노원처럼 매물이 줄어든 곳은 많이 올랐습니다. 내 동네는 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 최근 전세 계약을 찾아보는 것이 가장 정확합니다.

Q. 전세와 월세 중 무엇이 나은가요?

정답은 없습니다. 전세는 목돈이 묶이고 보증금을 돌려받지 못할 위험을 관리해야 하고, 월세는 매달 나가는 돈이 쌓입니다. 내가 가진 현금, 대출 금리, 거주 기간을 넣어 두 경우의 2년 총비용을 비교해 보는 것이 출발점입니다.

체크리스트: 계약 만기가 6개월 안이라면

• ☐ 계약 만기일과 갱신청구권 사용 여부 확인
• ☐ 같은 단지·면적의 최근 전세 실거래가 2~3건 찾아보기
• ☐ 보증금 인상분을 대출로 메울지, 월세로 돌릴지 2년 총비용 비교
• ☐ 월세 전환 시 전환율 상한(지금 연 5%) 넘는지 계산
• ☐ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 미리 확인
• ☐ 합의 내용은 문자 대신 계약서나 특약으로 남기기

참고: 한국부동산원 전국주택가격동향조사(2026년 8월), 디지털타임스·경북매일·중앙일보 등 9월 27일 보도, 부동산R114 입주 물량, 서울시 전월세 신고 자료, 한국경제신문 전문가 설문(9월 20~23일).

이 글은 통계와 보도를 정리한 정보이며 계약이나 투자를 권유하지 않습니다. 내 집의 실제 시세는 실거래가와 중개사무소 시세로 확인하시기 바랍니다.